La gestion locative immobilière est une activité qui consiste à gérer un bien immobilier, en location ou en copropriété.
Il s’agit d’une activité réglementée et qui nécessite des compétences particulières. En effet, la gestion locative immobilière est soumise à de nombreuses règles et obligations. Pour mener à bien cette mission, il faut donc être formé et avoir les compétences requises pour exercer cette profession.
La gestion locative immobilière : les obligations du bailleur
Le bailleur est tenu de respecter certaines obligations envers son locataire.
Il doit notamment le délivrer un logement en bon état et s’engager à verser un loyer mensuel. Mais il est également tenu de remettre au locataire un logement décent, c’est-à-dire doté des éléments suivants :
- un dispositif d’ouverture et de fermeture des fenêtres et portes
- une installation permettant d’avoir accès à une source d’eau potable
- des WC intérieurs ou extérieurs
La gestion locative immobilière : les droits du locataire
La gestion locative est une activité qui consiste à gérer le bien d’un propriétaire.
Le propriétaire met son bien immobilier en location, et le gestionnaire se charge de la bonne tenue du bien.
Il s’occupe des différentes tâches quotidiennes liées à la location : établir les contrats de location, faire l’état des lieux, gérer les dépôts de garantie, encaisser les loyers et payer les charges. Parfois, il peut aussi être amené à effectuer quelques travaux pour améliorer ou remettre en état le bien.
Il doit par ailleurs veiller au paiement régulier des loyers par le locataire et au respect du bail signé entre eux (durée du bail, montant du loyer. ).
La gestion locative peut être assurée par un professionnel ou par un particulier ayant suivi une formation spécialisée (gestionnaire de biens immobiliers). Dans ce cas-là, cette personne n’est pas considérée comme professionnelle et ne peut donc pas se présenter comme expert immobilier devant un tribunal. Cependant, il peut arriver que le gestionnaire exerce sa fonction sans diplôme spécialisée dans ce domaine.
La gestion locative immobilière : les différents types de baux
La gestion locative immobilière est une activité qui consiste à gérer les biens d’un propriétaire. Elle s’articule autour de trois grands axes :
- Les tâches administratives et comptables
- La recherche de locataires et leur suivi
- Les travaux d’entretien, la réalisation des états des lieux
La gestion locative immobilière : la révision du loyer
La révision du loyer se fait tous les ans, à la date convenue dans le contrat de bail.
Le propriétaire a donc un an pour vous faire parvenir une proposition de révision du loyer. Si vous ne recevez pas cette proposition dans les délais prévus, il est possible de demander au juge de paix d’ordonner la fixation judiciaire du nouveau loyer. Toutefois, si le montant proposé par le bailleur est inférieur au montant prévu dans le contrat, il peut être considéré comme excessif et le locataire peut refuser la révision. Dans ce cas de figure, si le locataire souhaite quitter son logement sans devoir payer une indemnité d’occupation ou une indemnité compensatoire de charges, il doit envoyer une lettre recommandée au bailleur en lui signalant qu’il refuse la révision proposée et que s’il veut continuer à occuper les lieux, il doit verser une indemnité compensatoire équivalente à trois mois de loyer. Dès que vous aurez reçu cette notification du locataire concernant son refus du nouveau loyer proposé, vous pourrez alors entamer les démarches pour fixer judiciairement celui-ci.
Votre avocat spécialiste en droit immobilier se chargera alors des formalités liées à cette procédure afin que celle-ci aboutisse rapidement.
La gestion locative immobilière : la résiliation du bail
Lorsque vous investissez dans un bien immobilier, il est important de s’assurer que le propriétaire soit en mesure de vous verser les loyers. Toutefois, si ce dernier ne peut plus payer ses loyers, il pourra être amené à mettre fin au bail qu’il a conclu avec vous et à reprendre votre logement. Si cela se produit, la situation est tout à fait gérable. En effet, le locataire dispose du droit de résiliation du contrat de location pour différents motifs.
Il peut notifier son intention de donner congé sans préavis et sans indemnité ni motif particulier sur simple notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou remise en main propre contre décharge.
Le locataire doit néanmoins respecter un délai de préavis (en général 3 mois).
Il dispose également du droit au renouvellement du bail (durée minimale obligatoire) et peut donc renouveler le bail tacitement chaque année si les conditions sont réunies. Cette possibilité est offerte au propriétaire qui souhaite vendre son bien ou encore celle des travaux importants survenus dans le logement louable qui rendent impossible l’exercice normal des activités d’habitation et qui entraînent une augmentation des charges locatives supérieure à 10% des revenus bruts perçus par le locataire pendant les 3 années précédant la notification du congé.
Le propriétaire sera alors tenu de proposer le renouvellement du bail au locataire sortant ou de saisir la commission départementale compétente afin qu’elle fixe une durée maximale appropriée aux circonstances locales.
La gestion locative immobilière : les dépôts de garantie
Il existe des règles spécifiques pour la gestion locative immobilière. En effet, les propriétaires qui souhaitent mettre leurs biens en location doivent respecter certaines dispositions légales. Ces dernières ont pour but de garantir aux locataires un logement décent et en bon état.
Les propriétaires-bailleurs doivent donc s’assurer que les biens qu’ils louent correspondent à ces exigences afin d’éviter tout risque de litige avec les locataires. Pour ce faire, ils peuvent se référer aux diagnostics techniques annexés au contrat de bail et vérifier eux-mêmes le bien loué à chaque fin de période de location. Cette mesure est nommée « visite conseil » et permet aux bailleurs d’effectuer un contrôle complet du bien en question.
Le diagnostic technique comprend notamment :
- Un constat du logement (lorsqu’il existe)
- Un état des lieux d’entrée
- Un état des lieux de sortie
La gestion locative immobilière : les assurances pour le bailleur
La gestion locative immobilière est souvent un sujet délicat. En effet, il existe de nombreux risques pour les propriétaires bailleurs qui choisissent d’externaliser la gestion de leurs biens immobiliers ou leur location.
Les principaux risques sont :
- Le non-paiement des loyers
- Les sinistres et dégradations causés par le locataire
- Le non-respect du règlement intérieur du logement loué par les locataires
Pour bien gérer sa location immobilière, il faut avoir un bon réseau de contacts. Il est indispensable d’avoir des relations dans le milieu de l’immobilier et surtout dans la gestion locative. Cela permet de trouver facilement des biens à louer, mais également de trouver des locataires plus rapidement.
